Sieben Profi-Tipps für Häuslbauer
Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, haben Sie allerhand zu beachten. Neben den Klassikern wie Preis, Lage und Grundbuch sollten Sie sich auch mit Flächenwidmung, Altlasten und sozialer Anbindung auseinandersetzen. Nicht zu vergessen: eine kompetente Beratung – von rechtlichen über wirtschaftliche bis zu ökologischen Themen. Wir haben für Sie eine Checkliste mit den sieben wesentlichen Punkten zusammengestellt.
Der Preis ist heiß, aber nicht alles
„Man baut nur einmal im Leben.“ Dieses Credo gilt für die meisten Menschen, die sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen wollen. Klarerweise ist der Preis oft die entscheidende Frage. Zu den Kosten für das Grundstück und das Haus kommt noch eine Reihe an Ausgaben dazu: ob für Aufschließung, Steuern, Gebühren oder Genehmigungen – dazu mehr in weiteren Punkten. Wichtig für uns sollte einmal der reale Grundstückspreis sein. Eine feine Übersicht dafür findet sich auf www.bodenpreise.at: Dort wird für alle österreichischen Gemeinden der mittlere Kaufpreis (Median) der im Grundbuch eingetragenen Kauf-Transaktionen der vergangenen Jahre ermittelt.
Wie man sich bettet, so liegt man
Ein idyllischer Garten in malerischer Umgebung. Ausreichend Abstand zur Nachbarschaft und trotzdem nicht komplett ab vom Schuss. Formidable Nahversorgung und gute Anbindung – sowohl von der Infrastruktur her als auch vom gesellschaftlichen Alltag. Zusätzlich zu diesen allgemeinen Wunschvorstellungen sind aber auch knallharte Fakten zu bedenken. Diese heißen Bodenbeschaffenheit, Grundwasserspiegel, Witterungsverhältnisse (Wind, Nebel), Himmelsrichtung oder Gefahrenzonen (Hochwasser, Lawinen, Wildbäche). Am besten ist, Sie besuchen die Gegend zu verschiedenen Tages-, Wochen- und wenn möglich sogar Monatszeiten, um sich ein exaktes Bild davon machen zu können. Und sprechen Sie mit so vielen ortsansässigen Menschen wie möglich.
Was der Grund ist, steht im Buch
Die Romantik rund um das Traumanwesen hat auch eine gehörige bürokratische Duftnote. Daher sollten Sie auf jeden Fall vor dem Kauf eine Grundbuchsabschrift am Bezirksgericht einholen. Gegen eine Gebühr erfahren Sie, wer das Eigentum besitzt und ob Reallasten, Hypotheken oder anderweitige Belastungen bestehen. Auch die tatsächliche Größe und die Grenzen des Grundstücks lassen sich so genau überprüfen. Für den Kaufvertrag und den Eintrag ins Grundbuch sollten Sie dann unbedingt eine Rechtsvertretung Ihres Vertrauens zu Rate ziehen. Denn die Regelungen, Pflichten und Auflagen als Grundstückseigner sind sehr komplex.
Pi mal Daumen kann man sagen, dass zum reinen Grundstückspreis um die 10 Prozent des Kaufwerts noch an Extrakosten hinzukommen: Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent), Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1,1 Prozent), Treuhandspesen für Notar bzw. Rechtsanwalt (zwischen 1 und 3 Prozent), mögliche Maklergebühr (3,6 Prozent), diverse Bankspesen für Eintragungskosten vom Pfandrecht ins Grundbuch, Bearbeitung und Schätzgebühr (rund 1,2 Prozent).
Durchs Reden kommen die Leut z’samm
Doch bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, lohnt sich ein intensiver Blick in die soziale und durchaus auch emotionale Anbindung an den künftigen Wohnort. Haben Sie Familie und gute Freunde in Reichweite? Wie gestaltet sich das Dorf- oder Stadtleben? Gibt es eine aktive Vereinskultur und ehrliches Interesse daran, den öffentlichen Raum möglichst vielen Menschen zugänglich zu machen? Die Antworten auf diese Fragen geben Ihnen ein Gefühl dafür, in welcher Art von Kultur Sie Ihr zukünftiges Leben gestalten können. Also, nehmen Sie sich ruhig Zeit dafür und gehen Sie in sich.
Wasser fließt, Bus fährt, Arzt kommt
Auch Infrastruktur und Versorgungslage sind zwei ganz wesentliche Faktoren für die persönliche Zufriedenheit. Daher sollten Sie unbedingt in Erfahrung bringen, wie es mit entsprechenden Anschlüssen und eventuellen Kosten dafür aussieht: Wasser, Strom, Kanal, Telefon, Internet. Auch die Bereiche Heizung und Abfallentsorgung sollten Sie von Beginn an berücksichtigen. Ebenso entscheidend sind die Nahversorgung für alltägliche Einkäufe, die Anbindung an Öffentliche Verkehrsmittel und überregionale Autorouten sowie die Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen, medizinischen Einrichtungen, Behörden, Banken und anderen Institutionen. Last but not least: Wie sieht der Zugang zu Sport- und Freizeitangeboten aus?
Was sonst noch alles rumliegt
Forschen Sie nach, wie sich die Umgebung Ihres Grundstücks entwickelt hat. Wenn Altlasten von Industrieanlagen oder illegalen Mülldeponien vorhanden sind, kann die Entsorgung von chemisch kontaminiertem Erdreich ganz schön ins Geld gehen. Auch über eventuelle Wegerechte sollten Sie sich erkundigen. Denn neben eingetragenen Rechten können auch „ersessene“ Wegbenutzungen existieren. Zudem sollten Sie sich sobald wie möglich eine juristisch beglaubigte Zufahrt zu Ihrem Grundstück sichern sowie die Kosten für Errichtung und Erhaltung dieser Straße klären und einkalkulieren. Dazu zählen auch Angelegenheiten wie Schneeräumung.
Wohin die gemeinsame Reise geht
Auch der letzte ist ein ganz wichtiger Punkt: Nehmen Sie Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Gemeinde – denn der Bürgermeister oder die Bürgermeisterin sind immer Baubehörde erster Instanz. So kann es sein, dass der Kauf eines Grundstücks einen Bauzwang innerhalb einer gewissen Frist beinhaltet. Auch bei der Anzahl an Stockwerken, bei Dachformen und Abständen zu Nachbargrundstücken gibt es regionale Unterschiede. Im Flächenwidmungsplan wiederum ist ersichtlich, was in mehr oder weniger unmittelbarer Umgebung gebaut werden darf bzw. geplant ist: ob großflächige Wohnsiedlungen, Autobahnen, Zugstrecken, Gewerbe- oder Industriebetriebe.
Weiterführende Links
Was Grundstücke in den verschiedenen Regionen kosten, können Sie bei immowert123.at errechnen lassen: https://www.immowert123.at/grundstueckspreise/
Eine besonders detaillierte Auflistung zu allen relevanten Aspekten rund um einen Grundstückskauf liefert das Bundeskanzleramt unter folgendem Link: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/20/Seite.200000.html
Auch auf der Seite konsumentenfragen.at des Sozialministeriums wird das Thema Haus- und Grundkauf ausführlich behandelt: http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Bauen/Haus-_und_Grundkauf
Ebenso informativ und hilfreich bei allen Belangen rund um den eigenen Grund und Boden ist die Plattform meingrundstueck.at der Arbeiterkammer: http://www.meingrundstueck.at/mein_grundstueck/index.html
Auf juristische Fragen zur Causa Grundstücks- und Immobilienkauf gibt es unter diesem Link die richtigen Antworten: https://www.notar.at/de/dienstleistungen/immobilien-kauf-und-verkauf/immobilien-tipps/
